中國最頂尖的城市，迎來百年巨變。 
今天，當(dāng)所有人的目光都聚焦在南北差距上時(shí)，很多人忽視了當(dāng)下正在悄然興起的變化—— 
北京對(duì)標(biāo)華盛頓，上海對(duì)標(biāo)東京，廣深對(duì)標(biāo)大舊金山的格局，越來越清晰了。 
國家意志與市場(chǎng)力量的相互交織，深刻重塑著當(dāng)前中國三大城市群的面貌。 
隨之上演的，將會(huì)是一場(chǎng)史詩級(jí)的人口遷移計(jì)劃，GDP考核機(jī)制的調(diào)整，上億民眾的命運(yùn)轉(zhuǎn)折…… 
01 
以前老有人說，上海會(huì)成為紐約、倫敦?，F(xiàn)在越來越多的跡象顯示，上海正在選擇東京模式。 

2013年，上海11號(hào)線羞答答的越過邊界，伸入昆山體內(nèi)6公里。這個(gè)歷史性突破，讓遼闊的大江蘇，終于有了一個(gè)小角落與魔都實(shí)現(xiàn)1小時(shí)地鐵通勤——花橋鎮(zhèn)。

一些買不起浦西一張床的年輕人，把家安置在這里，每天像候鳥一樣地鐵來回。不過，雙城生活只局限于這片狹小地帶，再遠(yuǎn)就沒有地鐵了。 
按照設(shè)想，11號(hào)本該與蘇州的軌道網(wǎng)連成一體，直插蘇州心臟。遺憾的是，中國第一條跨省地鐵剛探出頭來就戛然而止了，像是被擊沉的巨獸一動(dòng)不動(dòng)。
上海的擴(kuò)張野心，夢(mèng)斷花橋啊。 
這一停，6年過去了。 
最近，蘇州S1號(hào)線開始施工，建成后將穿過蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山市區(qū)，牽起11號(hào)線的手。 
滬蘇軌道一體化突然加速的背后，是魔都正在謀劃擴(kuò)大勢(shì)力版圖。 
5個(gè)月前，中國城市規(guī)劃年會(huì)傳出一個(gè)重磅消息，上海正連同江蘇、浙江醞釀出臺(tái)《上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃》，初步擬定覆蓋上海、蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州，陸域面積4.9萬平方公里。 
一個(gè)常住人口約6500萬人的上海大都市圈呼之欲出。這是一種完全有別于過往的局面—— 

長期以來，上海奉行單中心思路，導(dǎo)致資源、產(chǎn)業(yè)、人口過度向圓心集聚。我們看長三角的熱力圖，上海是主中心，昆山、嘉興、蘇州等衛(wèi)星城是次中心，彼此相對(duì)獨(dú)立，各自分散，中間還留有大片的空白地帶。

同樣是土地緊張的東亞地區(qū)，東京灣的熱力圖卻是長成這樣的。
上海的人口分布呈現(xiàn)“圓心狀”，東京則是“發(fā)射狀”。這得益于東京都建設(shè)了密密麻麻的軌道交通，將周邊的琦玉、千葉和神奈川縣囊括進(jìn)來，形成了一個(gè)半徑50公里以上的都市圈。 
有數(shù)據(jù)顯示，東京都日間人口數(shù)約1558萬人，夜間約1316萬人，每天大概有240萬人交通往返。 
今天上海的常住人口已高達(dá)2420萬，接近東京都的兩倍。盡管早前魔都曾簽下軍令狀，到2035年將人口控制在2500 萬左右。但這幾乎是不可能的事。 
人口往超大城市聚集，是不可逆的自然規(guī)律。除非上海自我肢解，經(jīng)濟(jì)大幅下滑，否則遲早會(huì)突破這個(gè)天花板。 
所以，上海效仿東京，悄悄布局了一場(chǎng)人口大遷移計(jì)劃。 
1 建設(shè)跨市軌道。上海11號(hào)線與蘇州S1對(duì)接只是第一步，接下來，7號(hào)線也準(zhǔn)備對(duì)接太倉市，17號(hào)線將西延到蘇州吳江區(qū)。按照規(guī)劃，上海要建成21 條城際線，規(guī)劃總里程達(dá)到 1000 公里以上。除了地鐵，一大波跨市域的城軌和高鐵也在來的路上。 
2 打通省級(jí)斷頭路。上海與衛(wèi)星城的毛細(xì)血管時(shí)有梗阻，有些地方看起來只有幾百米路遠(yuǎn)，卻好像天涯海角可望不可即。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海正在打通11條跨省斷頭路，涉及到太倉、昆山、嘉善、平湖等。 
3布局第三機(jī)場(chǎng)、在嘉興鹽城搞飛地經(jīng)濟(jì)、疏解非全球城市核心功能 
…… 
上海膨脹的大幕已徐徐拉開。它展開龐大的觸角，吞下毗鄰的7個(gè)縣市區(qū)。未來將會(huì)有越來越多的上海人，離開魔都分散在大都市圈內(nèi)，形成雙城生活。

從骨架到血肉，上海越來越像東京。 

上海說要打造國際金融中心，但礙于體制機(jī)制，始終無法像紐約、倫敦一樣，成為全球資本要素的控制中樞。 
說要建設(shè)國際航運(yùn)中心，地理?xiàng)l件卻天然劣于馬六甲海峽的新加坡，國際中轉(zhuǎn)難以突破。 
這一點(diǎn)，與東京何其之像。放眼全世界，能稱的上全球城市的只有兩個(gè)，倫敦和紐約。 
上海雖然定位全球城市，其實(shí)內(nèi)殼跟東京差不多，只是國際城市。它們都背靠本國的經(jīng)濟(jì)腹地崛起，成為本土貨幣和產(chǎn)品國際化的橋頭堡。 
它們?cè)谌蝮w系當(dāng)中，對(duì)內(nèi)服務(wù)的職能遠(yuǎn)大于對(duì)外控制職能。更多的是輻射內(nèi)部，而不是全球配置。所以其金融中心、航運(yùn)中心只是區(qū)域級(jí)的，不是全球級(jí)的。 
此外，今天引領(lǐng)世界格局變動(dòng)的無非是兩股力量，金融和科技。倫敦和紐約憑借單一的金融屬性晉升為全球城市，上海與東京卻兩手抓，都是綜合性城市。 
你黃局長有個(gè)判斷，中日的世紀(jì)之爭，誰贏誰敗，并不是比拼兩個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)規(guī)模誰更高，而是看上海與東京誰更強(qiáng)。 
上海人口是東京的兩倍，面積是東京的三倍，但上海的GDP只有3.06萬億，僅為東京的1/2。 
只有當(dāng)上海的經(jīng)濟(jì)體量高過東京時(shí)，中國才能說真正超越了日本。 
只有當(dāng)上海的人均收入超越東京時(shí)，中國才能說碾壓了日本。 
上海與東京，未來必有一戰(zhàn)。 
02 
中國向來有一南一北兩個(gè)核心。當(dāng)上海在膨脹的時(shí)候，千里之外的北京卻在收縮。 
曾經(jīng)在帝都眼里，江南的富裕是資產(chǎn)階級(jí)的買辦留下來的。北京一度想證明，靠社會(huì)主義的優(yōu)越性，北方也能成為全國經(jīng)濟(jì)中心。 
所以，在很長一段時(shí)間里北京不甘心經(jīng)濟(jì)落后，收攬了非常多的資源。遠(yuǎn)的不說，近的有100萬員工的首鋼拔地而起，有北汽、奔馳、長安等整車廠鱗次櫛比。 

上海有的，帝都一定有。上海沒有的，帝都還是有。好比這金融領(lǐng)域，管理中心在京，市場(chǎng)中心在滬，兩者相隔十萬八千里。每次匯報(bào)前，都先得在天上顛簸兩小時(shí)。 

經(jīng)歷40年的奮斗，北京的GDP大有趕超上海之勢(shì)頭。然而，就在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻，北京的追趕運(yùn)動(dòng)戛然而止了。 
今天的北京，正在剝離經(jīng)濟(jì)色彩，強(qiáng)化首都功能—— 
趕人。停辦民工子弟學(xué)校、騰退批發(fā)市場(chǎng)、以每天幾千個(gè)足球場(chǎng)面積的速度拆除違建、給予貨幣補(bǔ)償讓直管公房退租。 
疏解。外遷制造，零售，批發(fā)，運(yùn)輸，倉儲(chǔ)等生態(tài)。疏解部分央企、金融機(jī)構(gòu)、百強(qiáng)中學(xué)和三甲醫(yī)院。設(shè)立北京通州城市副中心、河北雄安新區(qū)兩個(gè)千年大計(jì)，作為中心城六區(qū)的泄洪區(qū)。 
現(xiàn)在，中央給北京的定位是全國政治中心和國際交往中心。一個(gè)對(duì)內(nèi)，一個(gè)對(duì)外，前者是服務(wù)于中央黨政軍的政務(wù)活動(dòng)，后者是服務(wù)于重大外交外事活動(dòng)。 
在中心城六區(qū)的范圍內(nèi)，只要干擾到這兩個(gè)核心功能，都會(huì)被中央開啟離心機(jī)模式一一甩出。 
在新版的城市規(guī)劃中，北京只字不提“發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)”，等于正式宣告了將經(jīng)濟(jì)中心交給上海。 
最近甚至有傳聞?wù)f，東城區(qū)、西城區(qū)會(huì)合并成中央政務(wù)區(qū)。這個(gè)說法的出現(xiàn)，恰好凸顯了北京打造華盛頓的魄力。 
話又說回來，經(jīng)濟(jì)要素的外流，其實(shí)也意味著GDP、地方稅收的流失，會(huì)造成局部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。 
這兩年北京減稅降負(fù)的力度很大，去年就為北京市企業(yè)減稅約400億元。房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)支撐行業(yè)，受調(diào)控影響也不好用了。未來一兩年還有一連串的大事喜事，比如70周年國慶、冬奧會(huì)殘奧會(huì)等等，支出非常多。 
在這個(gè)關(guān)口上，減量運(yùn)動(dòng)就像是最后一根稻草。前陣子，北京市財(cái)政局局長在全國兩會(huì)上公開喊窮，向中央要錢要支持。“北京正在面對(duì)城市減量發(fā)展帶來的財(cái)政收入增速放緩問題，2019年應(yīng)該說是收支平衡最緊的一年”。 
北京市市長則在做政府工作報(bào)告時(shí)，呼吁政府要過緊日子，準(zhǔn)備刀刃向內(nèi)，先把三公經(jīng)費(fèi)砍掉20%以上再說。 
中國當(dāng)代史就是充滿了戲劇性。過去，北京站在鄙視鏈的最頂端，睥睨眾生，未來可能要倒過來，由全國各地來支援北京了。 
但不管怎么樣，京津冀版圖站在了百年巨變的起點(diǎn)。
未來通州是北京，五環(huán)內(nèi)才是首都。東西兩城，則是大國的權(quán)力中樞。這個(gè)有著3000多年建城史、集合了中華文化的地方，將作為國家象征，向全世界展現(xiàn)中國力量。 
到那個(gè)時(shí)候，帝都甚至有可能成為中國第一個(gè)不考核GDP的大城市。 
03 
在三大城市群當(dāng)中，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長潛力可能是最大的。 
京津冀講究政治地位，長三角同質(zhì)化競(jìng)爭嚴(yán)重，大灣區(qū)則互補(bǔ)性特別強(qiáng)。香港是金融中心，深圳是科創(chuàng)中心，廣州是商貿(mào)中心，澳門是休閑中心，佛山、東莞是制造中心。 
放眼全中國，大灣區(qū)的分工專業(yè)化做得最好。加上這里有十分活躍的民營經(jīng)濟(jì)，高度完備的產(chǎn)業(yè)鏈條，品種繁多的金融工具。所以在過去40年里，內(nèi)地9市飛速發(fā)展。 
但是，這個(gè)囊括7000萬人口的大灣區(qū)，涉及到兩種制度、三種關(guān)稅區(qū)、三種貨幣區(qū)……雖然都是中國的一部分，但貨物、服務(wù)、資本、人員、信息之間仍然不能自由流動(dòng)。 
這里邊有地方保護(hù)主義，也有頂層設(shè)計(jì)方面的齟齬。由于壁壘的存在，大灣區(qū)的發(fā)展逐漸走到了瓶頸。 
于是，廣深港卷起了袖子，大力拆墻。 
這個(gè)地方，正在研究為符合條件的珠三角九市人員赴港澳開展商務(wù)、科研、專業(yè)服務(wù)等提供更加便利的簽注安排。 
這個(gè)地方，正在支持香港私募基金參與大灣區(qū)創(chuàng)新型科技企業(yè)融資。 
這個(gè)地方，正在研究進(jìn)一步取消或放寬對(duì)港澳投資者的資質(zhì)要求、持股比例、行業(yè)準(zhǔn)入等限制。港澳資本或許將逐漸被視為內(nèi)資。 
這個(gè)地方，正在研究外國人在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的便利通行政策和優(yōu)化管理措施。 
類似的舉措可以舉很多。總而言之就是一句話，這里正在破除政治上的障礙，讓市場(chǎng)起到基礎(chǔ)配置的作用。 
美國硅谷之所以能夠稱霸宇宙，其實(shí)就是建立在美國是一個(gè)高度自由化的國家。要素流動(dòng)的門檻極低，便于孵化科技。 
生產(chǎn)要素的流動(dòng)自由化了，大灣區(qū)就能迸發(fā)出更大的協(xié)同效應(yīng)，廣深也可以更加方便的借助港澳資源，打造成中國的硅谷。 

上海雖然也在發(fā)力科技，但魔都的經(jīng)濟(jì)格局，是國資、外資、民資三分天下，國有資本力量雄厚，這天然注定了上海的創(chuàng)新，會(huì)更多受到有形之手的牽制。廣深的底色是民企，活力和效率自然更高。 

隨著墻拆掉越來越多，“廣深科技創(chuàng)新走廊”的下一步，就是大舊金山的101公路。 
一場(chǎng)好戲才剛剛上演。 
04 
中國的區(qū)域格局大轉(zhuǎn)盤又開始重新轉(zhuǎn)起來了。 
三大城市群的百年巨變，會(huì)如何影響我們的房產(chǎn)投資邏輯？ 
如果我手里只有200萬，要在哪里買房上車，環(huán)京，環(huán)滬，還是環(huán)廣深？ 
如何理解這個(gè)時(shí)代最大的不確定性，并且超越它？

責(zé)任編輯:向陽